«Хромая» малоэтажка: что ждет рынок индивидуального строительства России

Говорят, что будущее России — за индивидуальным и малоэтажным жильем. Однако массового исхода из мегаполисов в пригороды пока не наблюдается. Причина — в отсутствии предложения, адекватного ожиданиям и финансовым возможностям городского населенияРоссия — гиперурбанизированная страна. В ее городах сосредоточено больше 75% населения. Люди живут преимущественно в многоквартирных домах, этажность которых непрерывно растет. В то же время, согласно опросам, около 70% россиян предпочли бы жить в частных домах. Получается, что переселиться в пригороды мечтает практически все современное городское население. Для постиндустриального общества это логично: удовлетворив первичные потребности, люди думают о смене среды обитания на более комфортную. Пока такой возможности не было, был бум многоэтажной застройки: предложение не успевало за спросом на дефицитные и желанные для постсоветского человека квадратные метры. Сегодня этот рынок живет за счет искусственной стимуляции — ипотеки, программ реновации и т.п.Главная проблема малоэтажной застройки, по мнению экспертов, — это качество. Оно запросам современных потребителей не соответствует.Эталон и кривое зеркалоТрадиционные ориентиры в малоэтажном строительстве — США и Европа. Для последних уважение к архитектурному облику места обитания — неотъемлемая часть культурного кода. В Доме-музее Дюрера в Нюрнберге хранятся датированные XVI веком документы, согласно которым великий художник тратил немало времени на согласование с городским советом перепланировок собственного фасада, а однажды даже был оштрафован за его самовольную перестройку. Это объясняет, почему сегодня даже небольшой европейский поселок выглядит аккуратно и гармонично.В Польше вы не можете приступить к постройке дома, пока муниципалитет не завизирует проект. Его досконально проверят и при необходимости потребуют внести корректировки — не только с учетом облика соседних домов, но и с учетом, например, гидрогеологии вашего участка.В США, где понятие «одноэтажная Америка» фактически стало брендом, этот рынок изначально регулировали девелоперы. Они постепенно меняли социальные стандарты комфорта, формируя у потребителя образ идеального жилья, в их случае одноэтажного дома с газоном.Российская индивидуальная застройка мало похожа на картинку из зарубежного кино. Она хаотична, во многом стихийна и почти не регулируется. На один поселок по проекту мы имеем десять без. Часто это весьма неприглядное зрелище: фасады и кровли всех возможных оттенков и стилей, этажность хаотичная, нагромождение заборов, гаражей, ворот, антенн и столбов, опутанное проводами и пересеченное дренажными канавами. Больше это напоминает не жилое пространство, а вечную стройплощадку. Кто мечтает так жить?Качество застройки не менее хаотично. В отсутствие контроля и регулирования каждый строит как хочет или может. Часто без проекта, используя неквалифицированную рабочую силу. Как долго такой дом простоит? Насколько он безопасен и дорог в содержании? Это вопросы без ответов. В цене на вторичном рынке подобная застройка теряет быстро и много.Сейчас у потребителей, которые хотят переехать в район с малоэтажной застройкой, есть два варианта. Первый — строить за свой счет исходя из имеющихся средств. Результат мы уже описали выше. Новых потребителей он не привлекает. Даже в схемах с подрядом и покупатель, и застройщик экономят буквально на всем: денег мало, цены падают, а надзор отсутствует.Второй вариант — купить дорогой дом в готовом коттеджном поселке. Это упирается в деньги: средний россиянин в средствах ограничен, а крупным девелоперам большие малоэтажные проекты невыгодны: затраты велики, а продать сложно.На сегодняшний день девелоперов, систематически работающих на этом рынке, можно пересчитать по пальцам одной руки. Для них и инвесторов риски пока слишком высоки, поскольку платежеспособный спрос невелик, а покупатель, будучи даже ограниченным в средствах, становится все более требовательным. Новые поселки почти не строятся, старые проекты в основном завершены либо заморожены, многие компании просто ушли с рынка. Переход на проектное финансирование уведет с рынка еще часть игроков.Основу существующего предложения составляют участки без подряда. Например, в Подмосковье из пятидесяти с небольшим тысяч выставленных на продажу объектов на их долю приходится почти две трети, около 10–15% — на квартиры в малоэтажных домах, коттеджей и таунхаусов совсем немного.Вряд ли эту ситуацию можно изменить путем принятия волевых решений: рынок скорее умрет, чем станет более упорядоченным. Однако есть и экономические методы.Деньги против энтропииРешающим фактором, способным упорядочить рынок малоэтажного и индивидуального строительства и привести его в соответствие с требованиями технических и архитектурных регламентов, могут (и должны) стать программы ипотечного кредитования. Раньше в этом сегменте оно было редкостью. Но сейчас во многом благодаря госпрограмме развития малоэтажного жилищного строительства ипотека становится доступной и ее уже предлагают крупные банки, например под залог будущего жилья. Это позволяет начать строиться массово людям, которые хотят жить в собственном доме, но не имеют средств для его покупки или недвижимости для залога в рамках стандартных ипотечных программ.Такой подход автоматически означает и появление рыночных инструментов регулирования на рынке малоэтажного строительства. Банк не может выдать кредит непонятно подо что, поскольку экономически заинтересован, чтобы застройка имела понятную прогнозируемую стоимость. Она не должна терять в цене из-за непрозрачного качества проектирования и строительства или сомнительной эстетики хаотичных коттеджных поселков.Варианты реализации банковского контроля за качеством строительства могут быть разные. Например, коллаборации с девелоперами, которые реализуют проекты с застройкой под ключ или поселки с подрядом. Либо партнерами банков становятся производители материалов, которые обладают технологиями, в том числе задают стандарты качества в малоэтажном строительстве. Это могут быть готовые проекты, которые стандартизированы в соответствии с требованиями банка и могут использоваться как девелоперами, так и частниками, которые берут ипотеку на строительство дома. В последнем случае это некий комплексный продукт. Проект плюс домокомплект-конструктор под сборку, а также сертифицированная и аккредитованная компания-застройщик в качестве подрядчика. Фактически дом становится товаром на полке, особенно если процесс его сборки унифицирован с помощью инструментов BIM-проектирования. Возможны и варианты с аудитом и доработкой проектов заказчика или застройщика.У российского рынка малоэтажного строительства сегодня, на мой взгляд, огромный потенциал развития. Его тормозит отсутствие платежеспособного спроса, но этот рубеж помогут преодолеть ипотечные программы под залог будущего жилья. Одновременно они упорядочат рынок и стандартизируют качество застройки. Тогда мы сможем увидеть и новое лицо «одноэтажной России».