Минстрой разработал правила проектного финансирования, но они не устроили ЦБ
Минстрой России предпринимает шаги по облегчению для застройщиков и строительной отрасли перехода на проектное финансирование. Так, на основании поручения вице-премьера Виталия Мутко ведомство разработало исчерпывающий перечень документов при подаче заявки на проектное финансирование, которые банки могут требовать от застройщиков. Однако Банк России высказался резко против этого перечня, посчитав таковой ограничением конкуренции для банков.Об этой ситуации 2 декабря написала газета «Коммерсант», сославшись на письмо зампреда ЦБ Дмитрия Тулина замминистру строительства Никите Стасишину.
Напомним, что с 1 октября 2019 года все новые объекты жилищного строительства застройщики должны вести либо на свои средства, либо на кредиты банков – средства дольщиков из этой схемы теперь исключаются и замораживаются на эскроу счетах. При этом каждый из 90 аккредитованных банков волен формировать свой перечень документов, которые застройщик должен представить для получения кредита. То есть, если застройщик готовит заявку в несколько банков, для каждого он должен собрать свой уникальный пакет. И это при том, что банки иногда требуют больше 100 различных документов.
Застройщики неоднократно заявляли, что необходим унифицированный перечень документов, также, как и предоставлении ипотечного кредита, иначе тратится впустую огромное количество времени и денег. Разработку такого перечня поддерживало и руководство Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Составить исчерпывающий перечень было решено в начале октября этого года во время совещания у вице-премьера Виталия Мутко.
Минстрой России, выполняя поручение, совместно с НОСТРОем составил такой перечень и разослал его для согласования в федеральные ведомства и руководителям регионов. В перечень входит около 100 документов — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Кроме того, указаны случаи, когда банк может потребовать тот или иной документ, а также случаи, при которых документы, размещенные в открытом доступе, могут не представляться застройщиками. В перечне отмечены документы, которые должны предоставляться застройщиками по единой для всех форме.
Прежде всего, такой перечень помог бы региональным застройщикам в диалоге с банками, тем более что в регионах маржинальность проектов гораздо ниже, чем в Москве. Об этом 1 декабря говорили региональные застройщики на круглых столах Национального объединения строителей.
Однако позиция Банка России по данному документу оказалась резко отрицательной. Как сообщается в письме Дмитрия Тулина, «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».
При этом «Коммерсант» приводит позицию главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который предположил, что список потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах. «Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность ниже»,— объясняет он. То же самое говорит и один из федеральных чиновников: «Исчерпывающий перечень должен обеспечить доступ к финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены ниже, чем в крупных городах. Иначе там строительство жилья может остановиться». Он считает недостаточными рекомендации, разработанные для банков прошлой весной ЦБ, Минстроем и «Дом.РФ». В исчерпывающем списке заинтересованы в первую очередь сами застройщики, уверен гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
Представители банковского сектора не хотели бы, чтобы их свободу в этом плане ограничивали. Один из банкиров пояснил “Ъ”, что при принятии решения по проектному финансированию банки ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), который должен быть на уровне 1,25 и выше, но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда позволяет достичь этого показателя, поэтому в регионах приходится отказывать девелоперам. Директор департамента кредитного анализа корпоративных клиентов Абсолют-банка Роман Трушков добавляет, что у застройщиков всегда есть риски переоценки спроса и неисполнения подрядчиками своих обязательств. Поэтому, резюмирует гендиректор «Бизнесдрома» Павел Самиев, банки вынуждены требовать у застройщиков дополнительные подтверждения финансовой устойчивости, так как этот сектор сейчас лидирует по просрочкам.
При этом мнение застройщиков разделилось. Так, часть из них заявили «Ъ», что список исчерпывающих документов - это дополнительный административный барьер на пути к получению денег, а не эффективная мера защиты чьих-либо интересов.
Однако большинство застройщиков поддерживают инициативу Минстроя России и такой документ.
Михаил Викторов, председатель Комитета по градостроительству МКПП(р) считает, что банкам может не понравиться, когда данный перечень будет жестко ограничивать их деятельность и в какой-то степени конкуренцию на рынке. Однако с точки зрения застройщиков нужны единые правила игры для всех: сейчас производственный блок жилищного строительства очень жестко зарегламентирован, застройщики должны действовать только в рамках жестко очерченных границ, дольщики размещают средства только на эскроу счетах – и только банки работают по свободной схеме, в меру своих желаний. Так что в этой ситуации было бы уместно отрегламентировать и банковский сектор.
Еще несколько мнений застройщиков приводит портал ЕРЗ.РФ.
«Учитывая, что действующие правила по строительству жилья являются новыми как для застройщиков, так и для банков, было бы целесообразным и своевременным установить перечень обязательных документов, которые застройщик должен предоставить в банк для получения проектного финансирования, а также перечень тех документов, которые банки должны получать самостоятельно в рамках электронного документооборота в государственных органах, — отметил председатель Совета директоров Группы компаний «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Илья Поляков. — Позиция ЦБ относительно того, что наличие перечня документов для получения проектного финансирования как-то ограничит свободу договора, несостоятельна еще и потому что законодательство РФ имеет достаточно примеров установления критериев и перечней документов при осуществлении тех или иных сделок. Таким образом, считаем необходимым установить на законодательном уровне единый перечень документов, предоставляемых в банки для получения проектного финансирования», — заключил Илья Поляков.«Такой подход мы считаем целесообразным, — отметил руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в Кемеровской области, 10-е место в Свердловской области) Евгений Мордовин — Перечень может помочь застройщикам в получении проектного финансирования. На сегодняшний день строительные компании могут обратиться за получением такого финансирования в разные банки, у каждого из которых перечень необходимых документов отличается. Соответственно, увеличивается и срок обращения, и период рассмотрения заявок. Введение единого списка документов, которые банки требовали бы от застройщиков, позволило бы ускорить процесс получения последними проектного финансирования». «Практика, при которой, каждый банк устанавливает свои формы документов и регламенты их предоставления, существенно усложняет финансирование объектов — пояснил порталу ЕРЗ.РФ генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» (1-е место в ТОП застройщиков Рязанской области) Антон Воробьев. — Отсутствие единообразного подхода и четкого объема предоставляемых документов, само по себе является барьером для девелопера. Установление же исчерпывающего перечня документов для получения проектного финансирования снизит нагрузку на застройщика и позволит выстроить наиболее прозрачные взаимоотношения с банками», — подчеркнул руководитель девелоперской группы.
