Рынок новостроек бизнес-класса Москвы: предварительные итоги 2019 года. Прогноз-2020
«Из года в год cегмент новостроек бизнес-класса Москвы пополняется на +10-15 проектов или примерно на +8-12 тыс. квартир и апартаментов. В уходящем году данный сегмент продолжает поступательное и динамичное развитие. Растет уровень качества проектов, их архитектура и благоустройство становятся все более изысканными и совершенными, на рынок выходят новые комплексы, увеличивается количество сделок. По мнению экспертов Savills все эти тенденции получат дальнейшее развитие и в 2020 году….» - Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В течение всего года рынок новостроек бизнес-класса Москвы стабильно пополняется новыми проектами и очередями в уже существующих комплексах. В настоящий момент в реализации находится 56 проектов, 9 из них (16% от общего количества) вышли на рынок в 2019 г. Для сравнения, в ноябре 2018 г. в продаже суммарно находилась 61 новостройка, 11 из которых вышли на рынок в том же году (18%).На текущий момент условный «средний» жилой комплекс бизнес-класса состоит из 580 квартир, а в премиальном сегменте - из 100 квартир.
ЦЕНЫ И ПЛОЩАДИ
Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек бизнес-класса без учета финальных скидок от застройщика на конец ноября-начало декабря 2019 г. составляет 308 тыс.руб./кв.м. Год назад показатель равнялся 311 тыс.руб./кв.м. Незначительное снижение (-1%) обусловлено существенным притоком новых объемов предложения по стартовым ценам. Для сравнения: на рынке премиальных новостроек средневзвешенная цена без учета скидок составляет 870 тыс. руб./кв.м. Таким образом, разница в ценообразовании достаточно заметна.
Сегодня средняя площадь квартиры бизнес-класса составляет 80 кв.м, тогда как 5 лет назад - около 90 кв.м. Интересно, что несмотря на изменение площадей квартир в меньшую сторону, неизменным трендом остается то, что акцент делается на семейных покупателей. Соответственно, востребованный функционал квартир не изменился – в моде по-прежнему наличие в квартире 2-х и более спален.
СПРОС
По оценкам Savills, с января по ноябрь 2019 г., на рынке новостроек бизнес-класса было заключено более 4 тыс. сделок. В прошлом году за аналогичный период прошло 3,7 тыс. транзакций. Таким образом, прирост составил +11%. Стабильным интересом у клиентов пользуются новостройки, подразумевающие квартальную застройку. Это связано с тем, что данный формат – это, по сути, гарантия определенных качественных характеристик. Например, для клиентов сегодня важна собственная прогулочная зона без машин, пребывание в однородной архитектуре, широкий диапазон ценообразования за счёт, как видовых характеристик, так и линейки предложения.В целом, для большинства покупателей квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса характерно то, что выбор они делают в пользу локаций, где цена жилья изначально выше средней по городу. Это, в том числе, и определенная гарантия качества окружения. Таким образом, с точки зрения наиболее популярных районов, можно назвать ЦАО, ЗАО, СЗАО и САО.
Благодаря сокращению площади покупки, средняя стоимость по прошедшим в этом году сделкам уменьшилась до 19,2 млн руб. за лот.
Отметим, что в 2019 г., по данным Savills, доля сделок с объектами в новостройках с готовой отделкой составила порядка 20%, тогда как год назад – всего лишь 12%Можно с большой долей вероятности предположить, что этот тренд будет набирать обороты и в дальнейшем.
Проанализировав данные по более чем 4 тыс. сделок с новостройками в сегменте бизнес-класса, специалисты Savills пришли к выводу, что наибольшим спросом у покупателей пользуются жилые комплексы квартальной застройки, расположенные близи природных рекреационных зон – водоемов либо парков, либо имеют в своём составе достаточно большую площадь благоустройства. При этом ценность доступа к общественному транспорту также достаточно велика, но все же не столь приоритетна. Таким образом, девелоперам, желающим позиционировать свои проекты как жилье бизнес-класса, стоит обратить внимание в первую очередь на концепцию проекта и природные характеристики локации, которую они выбирают.
ПРОГНОЗ НА 2020 ГОДПо прогнозу аналитиков Savills в России, темп выхода на рынок новых проектов бизнес-класса не ослабеет. По итогам 2020 г., продажи откроются еще по 10-15 новым адресам. рост цен в наступающем году будет динамичнее и заметнее. Очевидно, что за счёт постоянного изменения структуры рынка, значение среднерыночной стоимости объектов бизнес-класса останется в принципе на сопоставимом уровне. Однако, в самых ликвидных ЖК найти предложения с сегодняшними ценами просто не получится. Что касается наиболее качественных и интересных проектов, находящихся на активном этапе строительства, cпециалисты компании прогнозируем, в среднем, рост цен в них на +15-20% к концу 2020 года.
