Темпы петербургской реновации хрущевок не назовешь стремительными

Реновацию пятиэтажек в Петербурге принято считать малоэффективной и излишне неспешной. Особенно в сравнении с проводимой в Москве аналогичной программой, начатой еще в 1999 году.

За снос хрущевок у нас принялись почти на 10 лет позже, чем в столице. Сначала в 2008–м разработали программу. Через год, в 2009 году, появилась "СПб Реновация" — компания, ставшая основной движущей силой программы. С ней в январе 2010–го были подписаны договоры о развитии 22 городских территорий. Но снос старых и строительство новых домов начались еще несколько лет спустя.

"Для начала проектирования домов необходимо было разработать проекты планировки и межевания территорий, — рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев. — Они были утверждены постановлениями правительства Санкт–Петербурга в 2011 и 2012 годах. Первое разрешение на строительство "СПб Реновация" получила только в 2012 году".

Под снос только ветхое

Из 22 кварталов, переданных "СПб Реновации", работой были охвачены восемь. В них сегодня снесено порядка 50 старых зданий. По словам Дмитрия Михалева, все они находились в ветхом состоянии. В большинстве из них были деревянные перекрытия и изношенные ленточные фундаменты. Вместо снесенных хрущевок девелопер построил 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2, уместивших в себе более 9 тыс. квартир. В новое жилье "СПб Реновация" переселила 520 семей.

В реновировании застроенных старыми панельками кварталов также принимает участие компания "Воин–В", работающая в Кировском районе.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на нее приходится около 130 тыс. м2 жилья. Из них около 17 тыс. м2 уже введено в эксплуатацию. Общая площадь реновации составляет порядка 8 млн м2 жилья. В эксплуатацию введено порядка 5% из них. Объекты "СПб Реновации" представлены в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Невском и Фрунзенском районах города. В стройке находится еще почти 300 тыс. м2 жилья, или более 7 тыс. квартир.

Достаточно высокими темпами ведется освоение Усть–Славянки (ЖК "Живи! В Рыбацком"), а также территорий в г. Колпино (ЖК "Новое Колпино" и "Астрид"). Тяжело проходит реновация в Кировском районе.

У последнего жильца

У реновации панельных пятиэтажек немало проблем. Взять хотя бы синдром последнего жильца. Юридических механизмов, позволяющих бороться с шантажом оператора реновации и города собственниками квартир в хрущевках, нет. Зато случаев выдвижения далеких от адекватности требований и отказа от переезда в новые дома хватает.

"Часть старых панельных домов стоят расселенные, но их снос пока не начался, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Причина в том числе в синдроме последнего жильца. Например, в одном случае собственник трехкомнатной квартиры на первом этаже требует за свое жилье от 29 млн до 40 млн рублей. Без его согласия мы не можем освободить пятно под строительство второй очереди ЖК "Сандэй" в Красносельском районе".

В Москве для решения данного вопроса разработаны механизмы, допускающие принудительное расселение при предоставлении равнозначных помещений или равноценной компенсации нанимателям и собственникам освобождаемых помещений. Там для этого существует специальная законодательная база. Она работает в столице, но не работает в Петербурге.

Не стартануть

Непросто со стартовыми пятнами, позволяющими запуск реновации в конкретном квартале. По мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы реновации стартовые участки были использованы под другие нужды.

"Где–то свободный участок был отдан под внутриквартальную зону озеленения, где–то из–за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Проблема дефицита земельных участков приняла даже более широкий масштаб. Однажды участок под школу город отдал под другое учебное заведение. То есть формально назначение участка сохранилось, но пятна для школы в квартале не осталось".

Меняющееся законодательство также вносило много корректив в ход реновации. Понижалась максимальная высотность зданий, повышался коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки. Все это усиливало нагрузку на застройщика, затрудняя строительство и расселение. "Оценивая темпы реновации в Петербурге, нужно учитывать, что она реализуется в основном силами инвестора", — называет Дмитрий Михалев последнюю причину, объясняющую невысокий темп реновации.

Не нужно загонять

Впрочем, корысть собственников, несовершенство законодательства и небольшие финансовые возможности — еще не все, что тормозит переселение людей в новые дома.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers InternationalЕлизавета Конвей считает, что медленный ход реновации обусловлен факторами не только законодательными, но и психологическими.

"Общество не доверяет государству, люди не верят, что их переселят в лучшие условия, — говорит Елизавета Конвей. — При этом речь не только о нашем обществе. Человек по природе своей консервативен и опасается перемен". С этим трудно спорить, особенно учитывая, как активно за реновацию 2 года назад взялись в Москве и что из этого сейчас получается. Печальный опыт столицы заставляет думать, что медленные темпы реновации — меньшее зло. Пусть идет не так быстро, как рассчитывали, но без насильственных переселений, непрозрачных голосований, уплотнительной застройки, массовых нарушений права частной собственности и массовых же выступлений недовольных. Без обвинений в лоббировании интересов крупных застройщиков и распиле бюджета.